Il fattore determinante
Il fattore determinante
Fai attenzione
Il conto economico di un investimento immobiliare presenta al suo interno diverse ed importanti voci rappresentate con dei numeri calcolati secondo una pianificazione ed una programmazione che sarà produttiva attraverso l’esperienza sul campo.
Questo strumento serve a:
- Valutare la bontà di un’operazione
- A tenere sotto controllo tutte le variabili
- A tenere sotto controllo l’emotività
- A “non innamorarsi degli immobili”
Fai attenzione
Il conto economico di un investimento immobiliare presenta al suo interno diverse ed importanti voci rappresentate con dei numeri calcolati secondo una pianificazione ed una programmazione che sarà produttiva attraverso l’esperienza sul campo.
Questo strumento serve a:
- Valutare la bontà di un’operazione
- A tenere sotto controllo tutte le variabili
- A tenere sotto controllo l’emotività
- A “non innamorarsi degli immobili”
Si costruisce dalla fine
Ovvero dai ricavi che si possono ottenere dopo aver rivenduto l’immobile valorizzato.
Per calcolare i ricavi non basta un’analisi di mercato digitale.
Un valore che si avvicina alla realtà possiamo ricavarlo solamente attraverso un costante lavoro sul territorio che comporta la visione di centinaia e centinaia di immobili rappresentativi di una concorrenza che si può battere solamente con la conoscenza. Quest’attività ci consente anche di entrare in contatto con le agenzie immobiliari di zona; attraverso le quali, dopo aver dimostrato un’adeguata serietà e professionalità, possiamo venire a sapere i valori del venduto.
Dai ricavi occorre poi sottrarre una serie di costi. Nella maggior parte dei casi, sono presenti sempre le stesse voci. Certo, in alcune situazioni è necessario integrarne anche altre, ma di solito sono spesso queste:
- prezzo d’acquisto
- agenzia immobiliare
- tecnico
- ristrutturazione
- spese condominiali e di riscaldamento
- notaio
- imprevisti
- imposte
- architetto (rendering, home staging)
Si costruisce dalla fine
Ovvero dai ricavi che si possono ottenere dopo aver rivenduto l’immobile valorizzato.
Per calcolare i ricavi non basta un’analisi di mercato digitale.
Un valore che si avvicina alla realtà possiamo ricavarlo solamente attraverso un costante lavoro sul territorio che comporta la visione di centinaia e centinaia di immobili rappresentativi di una concorrenza che si può battere solamente con la conoscenza. Quest’attività ci consente anche di entrare in contatto con le agenzie immobiliari di zona; attraverso le quali, dopo aver dimostrato un’adeguata serietà e professionalità, possiamo venire a sapere i valori del venduto.
Dai ricavi occorre poi sottrarre una serie di costi. Nella maggior parte dei casi, sono presenti sempre le stesse voci. Certo, in alcune situazioni è necessario integrarne anche altre, ma di solito sono spesso queste:
- prezzo d’acquisto
- agenzia immobiliare
- tecnico
- ristrutturazione
- spese condominiali e di riscaldamento
- notaio
- imprevisti
- imposte
- architetto (rendering, home staging)
ROI e ROE
Avendo chiaro il ricavo ed i costi, si prende sempre una decisione basandosi solo su ROI e ROE.
ROI (return on investment) – (UTILE/TOT. COSTI) X100
ROE (return on equity) – (UTILE/TOT. CASH) X100
L’unica voce dei costi che in grado di far fallire un investimento immobiliare, piuttosto che renderlo un successo è indiscutibilmente quella della ristrutturazione.
Ho gestito in qualità di Geometra, Architetto, Consulente tecnico commerciale, Committente, Project Manager ed Investitore immobiliare, molti cantieri negli ultimi venti anni e vi posso garantire che non è sufficiente programmare i costi di ristrutturazione prevedendo una cifra maggiore rispetto a quella reale per non rischiare di essere danneggiati, così come non basta avere a disposizione dei contratti d’appalto dove all’interno vengono inserite delle clausole che possono tutelare il committente dalle azioni negative dell’impresa esecutrice.
I manager legali con cui collaboro aggiornano in continuazione la contrattualistica attraverso la quale sono operativo; ma la differenza la fa sempre l’esperienza.
Ti spiego perché
Anche se hai delle clausole che ti permettono di essere risarcito dall’impresa o di cambiare la stessa in corso d’opera; subirai in ogni caso un danno perché questo ti porterà a perdere quello che ogni investitore non vuole assolutamente perdere; ovvero il tempo. La variabile più importante.
Inoltre i costi aumenteranno visto che nella maggior parte dei casi le imprese che contatterai si accorgeranno di dover entrare in corso d’opera e non ti faranno dei preventivi onesti sapendo che hai la necessità di riaprire il cantiere. Non avrai potere contrattuale.
In questo settore non esiste il paracadute d’emergenza per avere un atterraggio morbido
In questo settore non esiste il paracadute d’emergenza per avere un atterraggio morbido
Scordatelo. Devi farti le ossa a fianco a chi è in grado, dopo tanti anni trascorsi in trincea, di riconoscere un vero professionista con il quale poter lavorare. In questo modo puoi, tra le altre cose, imparare ad individuare le persone che possono far parte del tuo Team.
In questi anni ho avuto modo di realizzare un’attenta ricerca; fatta anche di continui confronti con committenti, imprese e colleghi; dove ho trovato alcuni elementi tipici del settore delle ristrutturazioni che ho scoperto essere alla base dei problemi che quotidianamente affrontano i committenti; sono alla base dell’aumento dei costi; dei lavori fatti male e delle scelte sbagliate. Per evitare di fare quest’ultime, devi prima di tutto conoscere queste credenze.
Dopo il mio studio ho capito che possono essere riassunte in 4 punti:
Scordatelo. Devi farti le ossa a fianco a chi è in grado, dopo tanti anni trascorsi in trincea, di riconoscere un vero professionista con il quale poter lavorare. In questo modo puoi, tra le altre cose, imparare ad individuare le persone che possono far parte del tuo Team.
In questi anni ho avuto modo di realizzare un’attenta ricerca; fatta anche di continui confronti con committenti, imprese e colleghi; dove ho trovato alcuni elementi tipici del settore delle ristrutturazioni che ho scoperto essere alla base dei problemi che quotidianamente affrontano i committenti; sono alla base dell’aumento dei costi; dei lavori fatti male e delle scelte sbagliate. Per evitare di fare quest’ultime, devi prima di tutto conoscere queste credenze.
Dopo il mio studio ho capito che possono essere riassunte in 4 punti:
Credenze errate:
- Essere in grado di gestire la ristrutturazione dopo aver fatto qualche corso o dopo aver portato a termine qualche operazione. Devi aver gestito almeno 30 cantieri dall’inizio alla fine per saperlo fare.
- L’offerta più bassa farà spendere di meno
- L’impresa è in grado di gestire la parte burocratica e progettuale
- Un tecnico vale l’altro
Sai qual è il grande problema che affligge tutto il settore delle ristrutturazioni?
Potrei dirti che sono le imprese truffaldine, che sono i tecnici non adeguatamente preparati, che è la burocrazia assillante…sicuramente avrei la tua approvazione ma ti starei mentendo.Sono consapevole che quello che sto per dirti ti farà arrabbiare ma la realtà è che il problema delle ristrutturazioni sono i committenti e gli investitori immobiliari.
Il problema della tua ristrutturazione sei tu
La ristrutturazione di una casa è un processo in cui i committenti e gli investitori immobiliari ignorano completamente le regole presenti al suo interno. E nonostante questo credono che affrontarlo senza conoscere queste regole non abbia alcuna conseguenza. Non devi diventare nè un tecnico nè un costruttore, però se non impari a pianificare, organizzare e gestire la tua ristrutturazione in modo preciso e sistematico ti ritroverai inesorabilmente a dover gestire dei problemi.
Non riuscirai ad esempio a tenere sotto controllo i costi perché avrai chiesto il preventivo all’impresa nel modo sbagliato, perché avrai selezionato l’impresa con i criteri sbagliati, perché avrai contattato l’impresa nel momento sbagliato, perché avrai scelto un tecnico ed un direttore del cantiere sbagliato. Dovrai essere tu a fare in modo di controllare che l’impresa esegua i lavori a regola d’arte e che tutte le leggi vengano rispettate:
- quelle edilizie
- quelle sulla sicurezza
- quelle sui rapporti lavorativi tra impresa-operai.
Sai qual è il grande problema che affligge tutto il settore delle ristrutturazioni?
Potrei dirti che sono le imprese truffaldine, che sono i tecnici non adeguatamente preparati, che è la burocrazia assillante…sicuramente avrei la tua approvazione ma ti starei mentendo.Sono consapevole che quello che sto per dirti ti farà arrabbiare ma la realtà è che il problema delle ristrutturazioni sono i committenti e gli investitori immobiliari.
Il problema della tua ristrutturazione sei tu
La ristrutturazione di una casa è un processo in cui i committenti e gli investitori immobiliari ignorano completamente le regole presenti al suo interno. E nonostante questo credono che affrontarlo senza conoscere queste regole non abbia alcuna conseguenza. Non devi diventare nè un tecnico nè un costruttore, però se non impari a pianificare, organizzare e gestire la tua ristrutturazione in modo preciso e sistematico ti ritroverai inesorabilmente a dover gestire dei problemi.
Non riuscirai ad esempio a tenere sotto controllo i costi perché avrai chiesto il preventivo all’impresa nel modo sbagliato, perché avrai selezionato l’impresa con i criteri sbagliati, perché avrai contattato l’impresa nel momento sbagliato, perché avrai scelto un tecnico ed un direttore del cantiere sbagliato. Dovrai essere tu a fare in modo di controllare che l’impresa esegua i lavori a regola d’arte e che tutte le leggi vengano rispettate:
- quelle edilizie
- quelle sulla sicurezza
- quelle sui rapporti lavorativi tra impresa-operai.
Dovrai essere tu a far valere i tuoi diritti se ti accorgi che qualcosa non torna, come ad esempio se un tuo vicino subisce un danno a causa dei tuoi lavori.
Tu sai come fare?
Sai quali sono i tuoi diritti e i tuoi doveri?
Sai cosa deve garantirti l’impresa